资产评估报告

时间：2020-12-08 19:44:35 资产评估报告我要投稿

关于资产评估报告范文

　　导语：评估报告是对某件事物价值的衡量。下面是小编收集的关于资产评估报告范文，欢迎参考。

关于资产评估报告范文

　　关于资产评估报告范文(一)

　　中联评报字[2015]第 50 号XX集团股份有限公司:

　　中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律法规和资产评估准则,采用资产基础法、收益法,按照必要的评估程序,对XX集团股份有限公司拟进行资产重组暨整体资产置出之经济行为所涉及的XX集团股份有限公司的全部资产与负债在评估基准日 2014 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

　　一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

　　本次资产评估的委托方与被评估单位均为XX集团股份有限公司。

　　(一)委托方(即被评估单位)概况

　　1、公司简介

　　公司名称:XX集团股份有限公司

　　公司地址:长春市人民大街 1881 号

　　法定代表人:林大湑

　　注册资本:贰亿叁仟肆佰捌拾叁万壹仟伍佰陆拾玖元

　　公司类型: 股份有限公司(上市)

　　XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告

　　营业执照注册号:220101000014381

　　2、历史沿革:

　　⑴公司设立情况

　　长百集团前身为长春市百货大楼,1988 年 7 月 19 日取得了长春市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》(注册号:2201011106388),1992 年经长春市经济体制改革委员会长体改(1992)22 号文批准,由长春市国有资产管理局作为发起人,组建以定向募集方式设立的股份有限公司“XX股份有限公司”。公司股本总额 8,100 万股,其中国家股 3,626.40 万股,募集法人股 2,853.60 万股,内部职工股 1,620 万股。1992 年 10 月 19 日更名为“XX股份有限公司”,1994 年 6月 12 日,经长春市经济体制改革委员会长体改[1994]64 号文批准组建XX集团股份有限公司。

　　1994 年,经中国证监会证监发审字[1994]5 号文件、长春市政府[1993]20 号文件批准,公司向社会公开发行人民币普通股 3,000 万股,发行后股本为 11,100 万股, 其中国家股 3,626.40 万股,募集法人股2,853.60 万股,内部职工股 1,620 万股,社会公众股 3,000 万股。股票代码:600856。

　　⑵公司上市以来股本演变

　　①1996 年增资配股后股本总额增至 13,052.69 万股

　　1996 年 5 月,公司经中国证监会证监配审字[1996]3 号文批准实施配股,以 1995 年底公司总股本 11,100 万股为基础每 10 股配 3 股,实际配股数量为 1,952.69 万股,其中国家股实际配股数 435.92 万股,转配股实际配股数 130.77 万股,社会公众股实际配股数 1,386 万股。此次股本变动后,长百集团总股本增至 13,052.69 万股。

　　②1998 年实施送股后股本总额增至 18,273.77 万股

　　1998 年 5 月,根据公司 1997 年度股东大会决议,以 1997 年末总股

　　XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告本 13,052.69 万股为基数,每 10 股派送红股 1.5 股,同时以资本公积每10 股转增 2.5 股,合计为每 10 送增 4 股,向全体股东按 10:4 的比例实施送股,1998 年 7 月 6 日实施,实施后总股本增至 18,273.77 万股。

　　③2000 年公司 183.08 万股转配股上市流通

　　2000 年 11 月 6 日,根据中国证监会《关于安排上市公司转配股分期/分批上市的通知》精神,经上海证券交易所安排,公司 183.08 万转配股上市流通。长百集团股本结构未发生变化。

　　④2003 年公司原大股东净月潭旅游经济开发区管委会将其持有的长百集团 5,300 万国有股分别转让给合涌源发展及合涌源投资。

　　2003 年 9 月 8 日,长百集团原大股东净月潭旅游经济开发区管委会签订《股权转让协议书》,将其持有的长百集团 5,300 万国有股分别转让给合涌源发展(转让 2,800 万股、占总股本 15.32%)和合涌源投资(转让 2,500 万股、占总股本的 13.68%)。2004 年 5 月 12 日国务院国有资产监督管理委员会国资产权(2004)369 号文《关于XX集团股份有限公司国有股转让有关问题的批复》批准同意长百集团国有股转让方案,并在 6 月 18 日取得中国证监会的核准。此次转让后,合涌源发展及合涌源投资分别为长百集团第一、第二大股东。

　　⑤2006 年长百集团实施了股权分置改革

　　2006 年 8 月 21 日,长百集团股权分置改革方案获得相关股东会议审议通过,8 月 31 日,股权分置改革实施完毕。根据公司股权分置改革方案,非流通股股东为其持有的非流通股份获得上市流通权向流通股股东执行对价安排,以公司现有流通股本 8,591.48 万股为基数,用资本公积金向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东转增股本,流通股每 10 股获得 6.06343 股的转增股份。实施股权分置改革后,流通股东获得的转增股份总数为 5,209.39 股。使公司总股本由 18,273.77 万股增加到 23,483.16 万股,全部为流通股,其中实际流通股份 13,800.87 万股,

　　XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告限售流通股份 9,682.28 万股。

　　⑥合涌源发展和合涌源投资转让公司股权

　　2007 年 12 月 11 日,合涌源发展、合涌源投资分别与高力集团签署《股份转让协议》,高力集团受让合涌源发展所持有的本公司 2,800 万股股份和合涌源投资所持有的 250 万股股份,占本公司总股本的 12.99%。2008 年 3 月 24 日,公司股东变更为第一大股东为江苏高力集团有限公司,第二大股东为上海合涌源投资有限公司。2009 年 6 月 4 日,高力集团将股份返还给合涌源发展、合涌源投资。

　　⑦截止评估基准日,长百集团股权结构情况如下:上海合涌源企业发展有限公司持有 26,000,000 股,占总股本的 11.07%,为长百集团的第一大股东;上海合涌源投资有限公司持股 22,651,700 股,占 9.65%,为长百集团的第二大股东;其他流通股股东持股 186,179,869 股,占79.28%。

　　3、长百集团前十大股东持股情况

　　截至 2014 年 9 月 30 日,上市公司前十大股东情况如下:

　　股东名称股东性质持股比例(%) 持股总数

　　上海合涌源企业发展有限公司境内非国有法人 11.07 26,000,000

　　上海合涌源投资有限公司境内非国有法人 9.65 22,651,700

　　北京泰和成长控股有限公司未知 1.75 4,120,353

　　长春净月高新技术产业开发区管理委员会国家 1.65 3,872,480

　　吴毅境内自然人 1.43 3,350,000

　　大象创业投资有限公司未知 1.22 2,872,460

　　大连嘉天莉装饰工程有限公司未知 1.22 3,000,000

　　北京盛世景投资管理有限公司未知 1.07 2,520,000

　　付桂兰境内自然人 0.98 2,300,000招商基金-光大银行-招商基金-汇诺 1 号

　　其他 0.63 1,475,661资产管理计划

　　4、经营范围

　　XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告

　　经营范围:零售百货、针纺织品、五金、交电、食品、副食品、通讯器材、工艺美术品、建筑材料、金银首饰、柜台出租,汽车(除小轿车)、自营内销商品范围内的商品及相关技术的进出口业务;代理内销商品范围内的商品及相关技术的出口业务,经营对销贸易和转口贸易(国家专营的进出口商品和禁止进出口的商品除外),汽车配件;物业管理;设计、制作、代理电视、报纸、广播广告;零售卷烟、雪茄烟(法律、法规禁止的不得经营,需经专项审批的项目,在未获得专项审批前不得经营)**

　　5、资产、财务及经营状况

　　截止评估基准日 2014 年 9 月 30 日 , 长百集团资产总额为46,925.54 万元,负债总额 33,662.65 万元,净资产额为 13,262.89 万元,实现营业收入 28,052.89 万元,净利润 176.55 万元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表:

　　公司资产、负债及财务状况(母公司)

　　单位:人民币万元

　　项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 9 月 30 日

　　总资产 45,430.71 46,639.26 46,925.54

　　负债 34,081.97 33,552.92 33,662.65

　　净资产 11,348.74 13,086.34 13,262.89

　　2012 年度 2013 年度 2014 年 1-9 月份

　　主营业务收入 39,187.47 40,613.41 28,052.89

　　利润总额 839.81 1,737.60 176.55

　　净利润 839.81 1,737.60 176.55

　　审计机构中磊会计师事务所大信会计师事务所大信会计师事务所

　　(二)委托方与被评估单位之间的关系

　　委托方与被评估单位为同一单位。

　　中联资产评估集团有限公司第8页

　　XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告

　　(三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

　　本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

　　除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　二、评估目的

　　根据 2013 年 12 月XX集团股份有限公司(以下简称“长百集团”)与青岛中天能源股份有限公司《关于XX集团股份有限公司重大资产重组暨非公开发行股份购买资产并募集配套资金之意向书》,经双方协商讨论,一致同意对长百集团实施重大资产重组暨非公开发行股份购买资产并募集配套资金方案,长百集团以截至审计、评估基准日的全部资产及负债(作为置出资产)与青岛中天能源股份有限公司 100%股权(作为资产置入)进行置换。

　　长百集团拟进行重大资产重组,中联资产评估集团有限公司接受委托对重组方案涉及的标的资产于 2014 年 4 月 5 日出具了 [中联评报字(2014)第 162 号] 评估报告书(评估基准日为 2013 年 12 月 31 日)。

　　长百集团于 2014 年 6 月 27 日向中国证监会申报了重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易(以下简称“本次重大资产重组”)申请文件,于 2014 年 8 月 15 日取得中国证监会第 140774 号《受理通知书》;长百集团于 2014 年 9 月 12 日取得中国证监会第 140774 号《反馈意见通知书》,并于 2014 年 9 月 19 日对反馈意见进行了回复;因本次重大资产重组尚未取得商务部核准长百集团向 3 家外国投资者发行股份的批复文件,长百集团向中国证监会申请中止审查公司本次重大资产重组事项,并于 2014 年 12 月 30 日取得中国证监会第 140774 号《中XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告止审查通知书》。长百集团取得商务部批复文件后,长百集团将向中国证监会申请恢复审查公司本次重大资产重组事项。

　　为了继续推进本次重组事项,重组方根据有关要求委托中联资产评估集团有限公司,就本次重组标的资产以 2014 年 9 月 30 日为基准日进行评估,为投资者进一步了解重组标的资产的市场价值提供参考依据。

　　三、评估对象和评估范围

　　评估对象是XX集团股份有限公司置出的全部资产与负债。评估范围为XX集团股份有限公司在基准日的全部资产及相关负债,资产总额为 46,925.54 万元,负债总额 33,662.65 万元,净资产额为 13,262.89 万元。具体包括流动资产 13,831.04 万元;非流动资产33,094.50 万元;流动负债 33,662.65 万元;非流动负债 0 万元。

　　上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计的资产负债表,评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

　　委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

　　(一)委估主要资产情况

　　本次评估范围中的主要资产为固定资产及无形资产等。

　　1、主要资产法律权属状况

　　主要的房屋建筑物位于长春市人民大街 1881 号,为XX集团股份有限公司商用大楼即长百大楼,已办理房屋所有权证,建筑面积 59,293.22 平方米;该大楼所占用的宗地共 11 宗,均为出让性质,已取得国有土地使用证,土地面积共计 6,093.00 平方米,证载权利人均为XX集团股份有限公司。

　　2、主要资产经济状况与物理状况

　　长百集团主要资产为固定资产,用于经营零售百货。

　　长百大楼由东西北南紧密相连的四幢营业楼构成,分别建于 1983年 9 月、1990 年 1 月、1994 年 7 月和 1996 年 9 月,西营业楼又于 2010年 9 月接建了三层,钢混结构,账面价值 25,634.69 万元。

　　长百大楼申报的设备类资产为机器设备、车辆和电子设备。

　　机器设备主要包括 TS-LEH4.3、TS-LE 型自动扶梯、空调、锅炉等;车辆主要为办公用车和运输车辆共 59 辆,购置期间为 1990 年至 2013年 7 月。

　　电子设备为电脑、空调、电视机等。

　　上述资产主要是企业经营使用的建筑物、机器设备、办公设备、车辆等,维护保养状况较好,可满足正常经营和使用的需要。

　　(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

　　企业申报评估的范围内的无形资产为土地使用权和各种办公软件,目前使用正常。其中取得国有土地使用证的土地 14 宗,长百大楼所占用的土地 11 宗,为出让性质,已取得国在土地使用证;其他 3 宗土地也取得了国有土地使用证,土地用途为入股、划拨,上述宗地证载权利人均为XX集团股份有限公司。长百大楼所占用的 11 宗土地于评估基准日已设定抵押权,抵押权人为中国工商银行人民广场支行、中国农业银行农行绿园支行,取得借款 24,600.00 万元,抵押期限至 2015年 9 月 29 日。账面记载的二道区东盛路的宗地根据企业提供的有关资料,为该公司 1995 年 10 月兼并长春百货采购站东盛商店,接收其债权、债务而形成的该商店账面记载的土地使用权 36 万元,后因政府改造,营业室被拆除,该公司为解决职工住房问题,在此地段置换成职工住宅分配给职工,并进行了房改,职工住宅归个人所有。另账面记载的土地出让金为该公司 2001 年扩建东楼时缴纳的土地出让款项。

　　(三)企业申报的表外资产的类型、数量

　　企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产,无表外资产。

　　XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告

　　(四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

　　本项目除引用审计机构出具的审计年度报告外,其他的所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成,不存在引用其他机构出具的报告的情况。

　　关于资产评估报告范文(二)

　　一、前言

　　致委托方函：××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302(建筑面积为135平方米)的住宅用房进行估价。

　　估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点2011年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。

　　估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

　　此致

　　房地产资产评估事务所法定代表人：xxx

　　二、估价师声明我们郑重声明：

　　1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

　　6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

　　7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

　　8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。

　　未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

　　评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

　　9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

　　房地产估价师：xx2013年11月10日

　　三、估价的假设和限制条件

　　1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

　　2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

　　3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

　　4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

　　5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

　　6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

　　7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。

　　委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

　　8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

　　9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

　　10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。

　　委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

　　房地产估价结果报告(一)委托方名称：潮州市粤海花园法定代表人：xxx地址：面积：135平方米联系电话：xxxxxxx

　　(二)估价方名称：xxx地址：联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(2013)第xxxx号

　　(三)估价对象

　　1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。

　　周围有潮州市实验学校，枫溪中学。

　　大润发，国土局，中银大厦，市政府。

　　目前有7路，12路直线到达。

　　该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

　　2.占地面积为135平方米。

　　四层错落式布局，共七层，建于2007月。

　　委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米;装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

　　估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值(四)评估目的为该住房出售提供参考。

　　(五)评估基准日

　　(六)评估原则

　　1、合法原则

　　2、替代原则

　　3、最高最佳使用原则

　　4、估价时点原则

　　5、客观、公正、公平原则

　　(七)评估依据

　　1、国家标准《房地产估价规范》

　　2、房地产估价委托书

　　3、房地产估价合同书

　　4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

　　5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

　　6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》评估方法按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

　　市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。

　　收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.(九)估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日公开的市场评估总价为738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

　　(十一)估价作业日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。

　　、估价报告应用的有效期1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的`时间超过一年(即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

　　2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

　　否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

　　3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　(十三)、其他需要说明的问题：1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

　　在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

　　3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。

　　4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

　　5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

　　(十四)、估价人员评估机构负责人：xxx(中国注册房地产估价师)估价人员：xxx(中国注册房地产估价师)估价报告审核人：xxx(中国注册房地产估价师)评估机构：潮州房地产资产评估事务所

　　报告出具时间：20XX年11月10日

　　五、房地产估价技术报告

　　1、市场比较法市场比较法：在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值

　　1.1比较因素选择根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：

　　A、交易时间：确定房地产价格指数

　　B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易

　　C、区域因素：主要由交通条件(距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度)、基础设施状况、车流量、环境优劣度等

　　D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.建筑名称图书馆结构类型框架建造年份 2007年层数 7层建筑面积 32000平方米分部序号项目评分结构部分

　　⑴ 地基基础 24 完好,无任何下沉,有足够承载力

　　⑵ 承重构件 24 墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝

　　⑶ 非承重墙 14 平直完好，无裂缝

　　⑷ 屋面 19 完好平整，无渗漏

　　⑸ 楼地面 14 整体面层平整牢固，无裂缝

　　⑹ (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 装修部分

　　⑺ 门窗 24 开关灵活、完整无损

　　⑻ 外装饰 19 完整、牢固、无裂缝、空鼓

　　⑼ 内装饰 19 完整、无破损

　　⑽ 顶棚 18 完整、无破损

　　⑾ 细木装修 13 完整牢固、油漆完好

　　⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 设备部分

　　⒀ 水卫 38 上下水通畅、器具齐全、无锈蚀

　　⒁ 电气照明 23 线路装置完好、牢固、绝缘 ⒂ 暖气 33 设备管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 总计(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%

　　1·2、比较因素条件说明

　　1.3.2对交易日期进行修正经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从2011年11月至2013年11月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。

　　则交易日期修正系数表如下：可比实例A 100/100 可比实例B 100/100 可比实例3 100/100 1.3.3对区域因素进行修正以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表区域比较因素修正表1.3.4对个别因素进行修正以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表个别比因素较修正表个别因素修正系数表可比实例A 100/97 可比实例B 100/99 可比实例C 100/99 1.4计算比准价格比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数计算结果见下表：赞同2、收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　2.1净收益的确定：根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10%，运营费用率为10%，估价对象每年的净收益比上年递增2%，估价对象可租售面积为135平方米，则;年净收益为=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2还原利率的确定：还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率5.25%，风险报酬率为1%，则还原利率为6%。

　　2.3评估值计算：此次估价中，土地最高使用年限为70年1999年底获得土地使用权，估价时点为2013年11月10日)，剩余使用年限为58.5年。

　　则：评估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元则单价为=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整为2416元/平方米。

　　六、估价结果市场比较法估价结果为：5775元/平方米，占权重为91%收益法估价结果为：2416元/平方米，占权重为9%委估房地产均价确定为=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。

　　委估房地产价值为5472元/m2×135m2=738813.15元

　　七、评估结论

　　经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2013年11月10日公开的市场评估总价为人民币738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

　　八附件